Baufinanzierung grundsätzliche Frage

[Sensenmann]

Da der Citroenfahrer "an sich" klischeehafterweise gerne sein Geld als Architekt verdient habe ich da mal eine grundsätzliche Frage zur Baufianzierung.

Wenn ich mir etwas anschaffe, wird das aller Voraussicht nach ein baufälliger Hof sein. Haupthaus vor 1900 gebaut, dazu zahlreiche Hallenfläche.

Für die Gebäude wird per Gutachten ein Verkehrswert festgelegt, den erbettele ich in tiefster Demut als Kredit bei der Bank. Die nowendigen Renovierungskosten müssen natürlich noch auf den Kredit draufkommen + Eigenkapital was in meinem Fall eher wenig ist. - so weit klar.

Aber wie werden die Renovierungskosten bestimmt und hinterher abgerechnet?

Ich denke mal ein Architekt wird ein Konzept erstellen, was alles nötig ist um die Bruchbude bewohnbar zu machen. Wie geht es dann weiter wenn die Bank das genehmigt und das Geld zur Verfügung stellt?

Z.B. lasse ich eine Heizung einbauen. Der Architekt hat dafür 20.000 EUR eingeplant. Was ist wenn die doch 25.000 kostet oder nur 18.000 weil ich z.B. festgestellt habe, daß Heizungseinbau einfacher ist als DS-Hydraulik restaurieren und es schlicht selber mache. Muß ich für jede Rechnung der Bank Rede und Antwort stehen oder muß ich einfach nur schauen, daß ich am Ende mit der Summe für die Renovierung auskomme? Kontrolliert die Bank da z.B. wie das Bad renoviert wurde und moniert dann, daß statt einer normalen Badrenovierung mit modernem Zeug aus dem Baumarkt,, historische Keramik eingebaut wurde. Also Badewanne mit Füßen, Keramikspülkasten mit Kette, Fliesenmuster wie um 1910?

[ACCM Stone]

HY Rene,

bei mir hats niemanden interessiert, für was ich mein geliehenes Geld ausgebe. (Sparkasse)

Solltest Du aber den wesentlich günstigeren KfW-Kredit in Erwägung ziehen, bekommst Du Auflagen ohne Ende (vornehmlich Dämmung, die ja bei ganz alten Bausubstanzen nicht förderlich sein muß) und kannst schonmal ordentlich Kaffe und Kuchen richten für den zahlreichen kritischen Besuch Deines Kreditgebers.

Ich habe damals versucht, mit denen über Sinn und Unsinn ihrer Auflagen in meinem speziellen Fall zu verhandeln; aber da war nix drin.

Viel Erfolg wünscht

Stone

[MatthiasM]

Muß ich für jede Rechnung der Bank Rede und Antwort stehen oder muß ich einfach nur schauen, daß ich am Ende mit der Summe für die Renovierung auskomme? Kontrolliert die Bank da z.B. wie das Bad renoviert wurde und moniert dann, daß statt einer normalen Badrenovierung mit modernem Zeug aus dem Baumarkt,, historische Keramik eingebaut wurde. Also Badewanne mit Füßen, Keramikspülkasten mit Kette, Fliesenmuster wie um 1910?

Hat unsere Bank alles nicht interssiert! Wertgutachten und ein von mir (kein baunaher Beruf) aufgestellter Kostenplan reichten voellig. Was Du mit dem Geld machst ist denen auch voellig wurscht. Du bekommst so wie so nur die Haelfte des tatsaechlich Wertes zu guenstigen Konditionen. Exorbitant waren unsere Renovierungskosten allerdings auch nicht.

Wir hatten ein Vorgespraech, bevor wir ueberhaupt irgendetwas in Aussicht hatten, so das beim "Zuschlagen" alles an einem Vormittag erledigt war. z.Z. sind die Banken wenn man als einigermassen serioeser Privatkunde kommt wohl auch sehr aufgeschlossen: Risiko gering!

Ich gehe mal davon aus wenn Du fuer das angesetztes Geld einen Oldtimer kaufst und pleite gehst, bist Du noch wegen Betruges dran.

Gruss

Matthias

[Sensenmann]

Ich gehe mal davon aus wenn Du fuer das angesetztes Geld einen Oldtimer kaufst und pleite gehst, bist Du noch wegen Betruges dran.

Neee, ich bin ja nicht wahnsinnig. Aber ich weiß daß sich Banken blöde anstellen, bei Allem was vom kleinbürgerlichen Spießerhäuschen abweicht, alleine deswegen, weil sie es im Pleitefall nicht schnell genug zu Geld machen können. Also geht die Überlegung dahin:

Wenn der Bankfritze eh nicht versteht, warum ein Softwareentwickler aus einer Scheune eine riesen Garage mit Autowerkstatt machen will, dann steht halt im Kostenplan: "Abriss der Nebengebäude"

Wenn es nicht kontrolliert wird, läßt man die Hütte aber stehen und nimmt die Abrisskosten für Umbau und Renovierung. Oder ist sowas auch Betrug an der Bank?

Du bekommst so wie so nur die Haelfte des tatsaechlich Wertes zu guenstigen Konditionen

Das hört sich jetzt so an: Wenn man 200.000 tatsächlich braucht, die Bank einem aber nur 100.000 geben würde, müßte der Architekt eine Luxussanierung vorschlagen die 400.000 kostet woraufhin man die benötigten 200.000 bekommt, oder wie?

Bearbeitet 22. November 2012 von Sensenmann

[spacetank]

zu guenstigen Konditionen

ist hier das zauberwort. wieviel du bekommst, haengt letztendlich sicher unter anderem von deiner bonitaet ab.

Aber ich weiß daß sich Banken blöde anstellen, bei Allem was vom kleinbürgerlichen Spießerhäuschen abweicht, alleine deswegen, weil sie es im Pleitefall nicht schnell genug zu Geld machen können.

und genau da liegt der hase im gewuerzregal: ein selbstaendiger klempner hatte aehnliches vor, grosses (billiges) grundstueck mit haus und halle, fuer wohnen und firma. die bank wollte das nicht ansatzweise finanzieren, wegen schlechter lage und unverkaeuflichkeit - denn es liegt im mischgebiet. ist fuer aber gewerbe auch logisch.

da solltest du vielleicht auch aufpassen, wenn du im wohngebiet "in erheblichem masze" laerm emittierst, kann dir da schnell einer aufs dach steigen.

[MatthiasM]

Wenn es nicht kontrolliert wird, läßt man die Hütte aber stehen und nimmt die Abrisskosten für Umbau und Renovierung. Oder ist sowas auch Betrug an der Bank?

Wenn Du deine Annuitäten bedienst nicht ! Ich wuerde der Bank gegenueber moeglichst ehrlich sein, die Luxussanierung eines Privatmannes wird warscheinlich ohnehin kritisch beaeugt.

Bei dem augenblicklichen Zinssatz ist es meiner Meinung auch ratsam mit auslaufen der Zinsbindung den groessten Teil bezahlt zu haben, also baust Du das Risiko ja auch schnell ab.

Ich habe unsere Kreditverkaeuferin ueberrascht weil ich die Belastungen bei unterschiedlichen Tilgungsraten alle "zu Fuss" ausgerechnet hatte, sie hat indirekt zugegeben das sie Zinseszins ohne Programm gar nicht mehr kann.

Aber wie gesagt im Augenblick moechten die Banken auch gerne Kredite verkaufen, wenn Du die formellen Vorraussetzungen erfuellst, interessiert sie das auch gar nicht so sehr ob das sinnvoll ist oder in ihr Weltbild passt.

Die haben Tabellen was eine Imobilie eines bestimmten Alter, Flaeche und Lage Wert* ist, wenn jetzt noch der Quotient Eigenkapital, aufgenommener Summe und Einnahmen stimmt bekommst Du eine Kredit zu guten Konditionen, wenn er nicht so ganz passt zu schlechten Konditione, ansonsten gar keinen. Passt das alles nicht, kann man sicherlich auch mit Wertgutachten, und einem detaillierten Revovierungsplan die Grenzen verschieben, aber dann ist schwindeln noch kritischer.

Gruss

Matthias

*Faell mir gerade noch ein: Unser Wert"gutachten" war vom Ortsgericht wo man fuer kleines Geld, ein nach diesen Kriterien erstelltes bekommt. Zustand also egal!

Die Kreditverkaeufern sagte: Packen sie das schnell wieder weg, unsere Tabelle gibt einen hoeheren Wert an.

Noch 'ne Edith:

Betrug setzt ein gezieltes Taeuschen vorraus! Wenn Du allesdings feststellt das sich die baufaellig geglaubte Scheune, doch noch in einem erhaltenswerten Zustand befindet waere es doch dumm sie abzureissen.

Aber ich empfehle ein Vorgespraech, bei dem Du dir die AGBs geben laesst, darin sind deine Verpflichtungen im Falle eine Planaenderung sicher naeher beschrieben.

So ein Vorgespraech macht auch einen serioesen Eindruck.

Bearbeitet 22. November 2012 von MatthiasM

[holza]

Mein Haus habe ich über einen Bausparvertrag finanziert,nur umgedreht.Das heißt ich bekomme mein Geld und zahle danach mit meiner Rate ein.Ich habe die max.Summe genommen die ich hätte bekommen können (war nich so etrem viel) und das hat gereicht.Ich war bei einem unabhänigen finanz/versicherungs-Markler.Die haben mehr Auswahl und kölnnen deine Fragen im Vorfeld auch beantworten.Was du selber machen kanst kostet nur das Material.Für die anderen Arbeiten kannst du dir evt. im vorraus Angebote holen.Am besten ist wenn du Handwerker im Freundeskreis hast.Kontrolliert hat bei mir keiner für was ich das Geld ausgegeben habe.Lief alles unter den Begrif Renovierungsarbeiten.Die Summe gab es zum abgesprochnen Zeitpunkt auf mein Konto.Ich weiß nicht ob es wirklich nötig ist einen Architekten mit zu rate zu holen.Könnte teurer werden.Auf jeden Fall war es bei mir auch so das dein Haus nur mit dem halben Marktwert als Sicherheit angenommen wird.Man kennt es ja,kommt es zur Zwangsversteigerung bekommt die Bank im ungünstigen Fall auch nur die Hälfte.

Bearbeitet 22. November 2012 von holza

[Sensenmann]

Naja Luxussanierung in Anführungszeichen.

Auf jeden Fall war es bei mir auch so das dein Haus nur mit dem halben Marktwert als Sicherheit angenommen wird.Man kennt es ja,kommt es zur Zwangsversteigerung bekommt die Bank im ungünstigen Fall auch nur die Hälfte.

Genau diese Lücke möchte ich überbrücken, indem eine, zunächst eher anspruchsvolle Renovierung durch Profis, in der Kalkulation, in der Umsetzung bescheidener, individueller und teilweise in Eigenleistung bzw. Freundschaftsdienst durchgeführt wird

Bearbeitet 22. November 2012 von Sensenmann

[MatthiasM]

Genau diese Lücke möchte ich überbrücken, indem eine, zunächst eher anspruchsvolle Renovierung durch Profis, in der Kalkulation, in der Umsetzung bescheidener, individueller und teilweise in Eigenleistung bzw. Freundschaftsdienst durchgeführt wird

Das wird schwer! Die deutschen Banken haben das ausnahmsweise mal das gleiche Interessen wie ihre Kunden, naemlich das diese ihren Kredit zurueckzahlen koennen. In USA war das etwas anders, die Folgen kennen die meisten.

Ich denke das sich die Bank bei einem Privatman nicht auf den zukuenftigen Wert einer Sicherheit verlassen wird.

Ich sehe nur die Moeglichkeit dein Eigenkapital zu schoenen, das haben Banken auch gemacht die unbedingt eine Kredit verkaufen wollten. Oder Du gruendest eine "Oldtimer GbR", Gewerbekredite sind da schon eher verhandelbar... wenn man ein brauchbares Konzept hat.

Gruss

Matthias

[Xantiaheinz]

Eine Finanzierung mit mehr als ca. 80-90% des Verkehrswertes dürfte schwierig werden. Die Bank interessiert zuerst, ob die ihre Forderung im Zweifelsfall realisieren kann. Je nach Deiner Bonität ist eine höhere Finanzierung möglich, meist abgesichert durch eine Restschuldversicherung mit fallender Summe, für den Fall, daß Du während der Laufzeit die Grätsche machst..

Bei einem Bau um oder vor 1900 sollte dringend beachtet werden ob und wenn ja, in welchem Umfang Denkmalschutzauflagen zu beachten sind.

Solche Auflagen können einerseits zu einer öffentlichen Förderung der Renovierung führen, bergen aber andererseits einige kaum kalkulierbare Risiken. Falls z.B. die Baubehörde eine deutliche Verbesserung der Wärmedämmung verlangt aber andererseits der Denkmalschutz jede Veränderung der Fassade untersagen will - das Dumme ist, daß beide Behörden da recht erhebliche Ermessensspielräume haben.

Wie sagt doch der Fachmann so richtig: Hat einer viel Geld und ist er recht dumm, kauft er ein altes Haus und baut es dann um.

[Sensenmann]

Das Hauptproblem bei Denkmalschutz liegt in der Bearbeitungszeit der Anträge. Die Auflage passende Holzsprossenfenster (aber mit Isolierverglasung) einzubauen, erfülle ich gerne. Dennoch muß ich einen Antrag stellen, der wird erst nach gewisser Zeit genehmigt und irgendwann dann das Geld dafür überwiesen. Ganz egal ob ich beim Denkmalamt mehr oder weniger offene Türen einrenne und die noch nerve, sie sollen im Archiv mal nach alten Bildern suchen, damit ich die Fenster genau so in Auftrag geben kann, wie sie um 1900 ausgesehen haben.

Denkmalschutz in Bamberg heißt:

1. ich kann direkt* Geld von der Stadt Bamberg bekommen. (* nach einer Bearbeitungszeit von 1-2 Jahren )

2. Ich kann Geld vom bayerischen Staat bekommen (auch 1 -2 Jahre)

3. Ich kann die Kosten für eine denkmalgerechte Restaurierung zu 90% steuerlich absetzen. (Abzüglich Zahlungen von 1 u. 2 versteht sich)

Bearbeitet 22. November 2012 von Sensenmann

[Sensenmann]

Ich denke das sich die Bank bei einem Privatman nicht auf den zukuenftigen Wert einer Sicherheit verlassen wird.

Wenn ich einen Neubau auf die grüne Wiese setze, wird doch auch der Wert des fertigen Hauses angenommen, oder verstehe ich da jetzt etwas falsch?

[MatthiasM]

Da wird meines Wissens nach in der Regel Zug um Zug ausgezahlt: Du kaufst Grundstueck, Bank zahlt auf das Notarunterkonto; Rohbau ist fertig gestellt, Bank zahlt Bauunternehmer; Dach drauf..... Die Bank hat kaum Risiko weil der Gegenwert immer da ist, und Du das Geld nicht verspielen kannst.

Mag sein das Du auch eine Bank ueberreden kannst dir das Geld so zu geben, da wirst Du aber schon einen genauen Plan brauchen. Und wenn Du nicht mehr zahlen kannst, wirst Du gute Erklaerungen brauchen warum Du den nicht eingehalten hast und warum der Architekt nur den schoenen Plan erstellt hat.

[Sensenmann]

Also wird bei Altbau mit Renovierung/Umbau/Modernisierung auch so verfahren?

[spacetank]

Das Hauptproblem bei Denkmalschutz liegt in der Bearbeitungszeit der Anträge.

je nachdem, was du als "hauptproblem" empfindest. die mischen sich teilweise ganz schoen ein, auch hinsichtlich der aussenanlagen - und kommen dann auch gern mal zu besuch und schauen. und der von heinz zitierte ermessensspielraum ist viel mit verhandeln verbunden. es gibt firmen, die bekommen aufgestaenderte balkons an einer historischen fassade genehmigt, und andere muessen sogar die original gaslampen (allerdings mit elektrischen leuchtmitteln) und seidentapeten im innenraum wiederherstellen. ist so aehnlich wie beim hakenzeichen, nur teurer.

[Sensenmann]

Ich weiß, das hängt natürlich auch davon ab, was zu schützen ist. Das kann man aber vorher erfragen. Gibt natürlich Spezialisten die einfach loslegen erstmal alles rausklopfen und sich dann wundern wenn es Ärger gibt. So eine Baustelle wurde hier gerade stillgelegt. Und das zu Recht!

[ACCM Stone]

Bedenke aber auch, daß Sachbearbeiter durchaus mal so eben das Ressort wechseln können - so geschehen kurz nach Kauf meines Hauses, der neue Zuständige hatte dann wohl ein Problem mit meinen langen Haaren?!?

Außerdem gilt ja auch bei Denkmalschutz: wo kein Kläger, da kein Richter...

[Sensenmann]

Außerdem gilt ja auch bei Denkmalschutz: wo kein Kläger, da kein Richter...

Wie gesagt, denkmalgerechte Restaurierung ist für mich erstmal weniger ein Problem. Mein Autos sind auch originoool

[MatthiasM]

Wie gesagt, denkmalgerechte Restaurierung ist für mich erstmal weniger ein Problem.

Na dann wuensche ich Dir mal eine guten Draht zu Sachbearbeiter. Manche haben schon eine bizzare Vorstellung von Denkmalschutz .

[Dani XM]

Ich als gelernter Architekt kann dir nur abraten, so auf Kante gestrickt zu finanzieren. Wenn du der Bank schon Märchen erzählen musst, um genug Geld aus ihr raus zu leierern, kann das gut gehen, muß aber nicht.

Ein Architekt verlangt nach HOAI ca 10% der Bausumme für seine Leistungen. Wenn du nicht das Gesamtpaket buchst und z. B. auf die Werkplanung verzichten kannst, entsprechend weniger. Da das ganze aber etwas zu komplex für drei Sätze in einem Forum ist: Wikipedia hilft... http://de.wikipedia.org/wiki/HOAI

Ob du nicht besser daran tust, dir diese Planungskosten zu sparen, ist hier die Frage. Ein Baugesuch darf in D. jeder volljährige Bundesbürger erstellen und einreichen. Und wenn du die Statik in Ruhe lässt, brauchst du auch keine statischen Berechnungen.

Der Verkehrswert ist interessant, wenn man ein Haus ersteigern will, weil er das Grundgebot bestimmt.

Andererseits setzen die Banken meiner Erfahrung nach nicht den Verkehrswert an für die Berechnung der Sicherheit, sondern einen Wiederverkaufswert, der sich aus verschiedenen Faktoren (Verkehrswert, Region, Zustand, Mietspiegel u.a.) zusammensetzt, an. Der war, zumindest bei der Immobilie, die ich vor ein paar Jahren in Stuttgart erworben habe, etwa drei mal so hoch wie der Verkehrswert. Das kann aber die Bank willkürlich festlegen, wie hoch sie eine Sicherheit einschätzt. Und sie muß noch nicht mal den Verkehrswert als Mindest-Sicherungswert akzeptieren.

In sofern, frag doch einfach mal ne Bank, die eh nicht in deine engere Wahl kommt, für wieviel Sicherheit das zu kaufende Objekt ihnen gut ist. Da kannst du dann eh schon mal üben für die Banken, die du wirklich anquatschen willst. Ich war bei 14 Banken, bevor ich mich für eine entschieden habe...

Ein letzter Tipp: Total Costs des Vertrages ausrechnen. Alle Gebühren, Zinsen, Zinseszins bis zur vollen Tilgung. Nur diese Zahl ermöglicht es, verschiedene Angebote im Preis objektiv zu vergleichen.

[_blossom_]

Meine Erfahrung besagt, dass aller Schmus mit den Banken gut vorberitten sein sollte:

a) Du hast das Objekt deiner Begierde gefunden

Du solltest mit Leuten, die wenig bis keine Ahnung davon haben, mal die Sache angucken.

c) Du solltest dir selbst klar darüber sein, daß für ölige Finger lange Zeit keine Zeit mehr sein wird, wenn du über wenig Eigenkapital verfügst.

d) Nachdem du mehrere Nächte drüber geschlafen hast, gehts du entweder zu einem dir bekannten Ingenieur- oder halt auch einem dir unbekannten.

e^bekannter Ing.) Er wird anhand der vorliegenden Bausubstanz beurteilen, welche Sanierungsschritte zur Erreichung deiner Ziele notwendig sein.

e^unbekannter Ing.) Er wird dir für Leistungen, die er erbringt, die im Bereich von ca. 3% des Gesamthonorars liegen, eine Vorstellung davon geben, was man daraus machen kann.

f) Du siehst deine Ideen bestätigt, dann gehts weiter.

f alternativ) Du siehst deine IDn nicht bestätigt, dann sollte der Arch/Ing. die Ausarbeitungen überarbeiten.

g) Anhand von dem was da ist und dem, was du willst, kann eine Kostenschätzung gemacht werden (HOAI Leistungsphase II). Hierfür werden 7 % des Gesamthonorars fällig.

h) Damit bewaffnet stiefelst du zur Bank und lässt dich nackich machen

i bekannter) Das Geld was du brauchst (rein rechnerisch) ist ungefähr das, was später dann auch mal da steht. Die Bank zahlt dir halt nur nicht alles, sondern nur den Beleihungswert aus. Der liegt, wie oben schon geschrieben, bei 60 - 80 % von dem, was dann mal da steht. Einödhof in Hinterbayern wird wohl weniger Beleihungswert haben als 4-Seitenhof in Bamberger Stadtrandlage.

i unbekannter) Der Ing oder Arch rechnet dir nen Mondpreis aus, der entweder viel zu hoch angesetzt ist (Honorare werden auf Basis von Baukosten ermittelt) oder der Preis ist (weil du hier und da selbst Hand anlegen magst) deutlich reduziert, was dann im Falle von "Na Hoppala, was haben wir denn da ?" wiederrum blöd ist, weil die Kohle nicht reicht und du nachfinanzieren musst.

Fazit: Schnapp dir jemanden, der sowas öfters macht, geh mit ihm /ihr zu dem Objekt, lass selbstfinanziert ein paar Pläne fertigen, wo die Reise hingehen soll, und schlaf drüber. Bis dahin sollte sowas (wenn es nicht um ein ehemaliges fürstliches Gut geht) noch im Bereich eines Monatslohnes machbar sein.

Wenn du die Bude dann immernoch haben willst, siehe oben.

Blöd ist, daß Bayern weit weg ist, wenn du hier in Brandenburg was suchen würdest, könnte ich dir meine Hilfe auch ohne die hohen Spritkosten anbieten. Eine Erstbegehung sollte auf dem freien Markt für um die 300 - 500 Euro erhältlich sein.

Bearbeitet 22. November 2012 von _blossom_

[**HD**]

Die Auflage passende Holzsprossenfenster (aber mit Isolierverglasung) einzubauen, erfülle ich gerne. Dennoch muß ich einen Antrag stellen, der wird erst nach gewisser Zeit genehmigt und irgendwann dann das Geld dafür überwiesen.

So Holzsprossenfenster kosten mal richtig Geld,

und auf Geld (Zuschüsse) vom Denkmalschutz kannst auch nicht soviel erwarten,

Bei deren teuren Auflagen bezüglich Materialien und Ausführung steht der Mehraufwand gegenüber Kunststoffenstern in keinem Verhältnis zur Förderung bzw. Zuschuss.

Hier im Main-Taunus-Kreis liegt das so bei 10% der Bausumme eines einzeln Gewerkes. Vielleicht sind es auch mittlerweile mehr.

Und Denkmal kaufen ist nur gut, wenn man sehr viel selber machen kann,

und vor allen Dingen sehr Zeitintensiv.

Kannste dann wählen zwischen Schrauben oder Hämmern

Gruß HD

[**HD**]

Außerdem gilt ja auch bei Denkmalschutz: wo kein Kläger, da kein Richter...

Da wäre ich vorsichtig,

die kriegen alles mit,

glaubt es mir, hab ich schon ein paar mal erlebt

[**HD**]

h) Damit bewaffnet stiefelst du zur Bank und lässt dich nackich machen

Halb so schlimm,

danach kriegste deine Wäsche gereinigt wieder zurück ........

[_blossom_]

Unsere wurde durch den Kakao gezogen